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政策全面转向后,房价会如何?

秦小明 2018-07-26 11:02:21 阅读:次

政策全面转向后,房价会如何?

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从上周五中午金融市场异动开始,到国常会发布一系列新的政策导向,中国经济政策的全面转向,从市场和政府两个层面,在极短的时间内得到了全面确认。

尽管政府提到本次政策转向的前提是不搞大漫灌不搞强刺激,但市场似乎并不这样认为。事实上在2015年那一轮强刺激(连续多次降准降息)开始之前,官方的说法如出一辙,同样是不搞大水漫灌。事后的故事,使资本市场不得不先按照强刺激的逻辑进行Price-in。

先搞了再说,管它对错。这是金融市场的逻辑。

股市特别是银行和周期股的大幅反弹,国债期货的大幅下跌,黑色商品的高位上涨,都共同指向了政策的彻底转向。要知道,就在一周前,金融市场的预期与现在还完全相反。

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金融市场现在交易的逻辑已经变得清晰,但对于老百姓来说,人们关注的无外乎还是那个最能引发肾上腺素飙升的问题:

房价还会不会猛涨?

2015年的政策转向,是最近一轮房价暴涨最直接的推手。老百姓对此记忆如此深刻,以至于有任何政策放松的迹象,都会被解读成房价又要继续暴涨的证据。

在小两年的去杠杆的金融紧缩周期中,全国房价分区域的表现迥异,一线城市稳中有跌,成交量寥寥;二线城市从暴涨到全面调控,流动性渐失;三四五线城市从受益于PSL棚改货币安置的“定向放水”房价大涨到最近住建部表态货币安置收紧后开始出现分化。

既然政策已经全面转向,是否意味着2015年的房价现象会再度卷土重来?

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理解这个问题,需要考虑以下基本逻辑:

1)流进房市的货币。

房价一定是一个金融属性主导的资产价格泡沫的游戏,因此有多少水流入房地产市。?蔷龆ǚ考勰芊窦绦?笳堑墓丶。这是我反复强调的观点,看房价,只需看货币。

2)房地产调控政策。

调控会直接影响房市的交易成本,进而影响流动性。一个丧失了流动性的市。?际侵矫婕壑。纸面价值和市场价值,是两个不同的概念。

3)居民杠杆率水平。

不同的居民负债水平,对应不同的负债空间。一个负债率只有50%(相较于可支配收入)的经济体,和一个负债率超过100%的经济体,其负债空间完全不同。

政策的全面转向,对第一个逻辑形成利好。无论政府怎么限制,必然会有一部分资金涌入房市,但这一部分到底有多少,取决于政府有多大决心遏制房地产泡沫。

理论上,既然可以通过棚改的方式让水只流向三四五线城市,那也可以尽最大可能让水不流进房地产市。?灰?细裆笈?敕康夭?喙氐拇?,维持较高的房贷利率即可。这取决于政府是否最终会诉诸房地产来稳定经济,目前还需要更多数据支持。

调控政策目前来看,尚未看到放松的迹象。最新的高层有关房地产税的表态,似乎表明政府目前对房地产的态度尚未转向,这和整体政策的转向并不冲突。

居民杠杆率,如今的居民负债水平,与2015年宽松之前,早已不可同日而语。按照人均可支配收入的标准衡量,中国居民杠杆已超100%。目前刺激居民加杠杆买房,很有可能成为“最后一根稻草”,居民杠杆系统的脆弱性显著增加,这会对房价上涨形成较大抑制作用。

此外,居民高杠杆也已经对经济中的消费部分,形成明显的挤出效应,这在最近两个月的经济数据里得到了佐证。消费增速在5月份创下了历史低位,在6月调整完节日因素后,并未回升。

最后,从宏观上,积极的财政政策和宽松的货币政策的配合,具体地将会通过减税、增支、放松金融监管来实现。

货币政策的宽松,仅限于降准和监管的调整。出现2015年那样连续的降息,可能性极低,而降息则是强刺激的显著标志。在美国持续加息的牵引下,中国不太可能为了刺激内需而彻底放弃汇率。

三年以前,美国也并未像如今这样展现出强劲的经济增长动能和加速紧缩的货币政策。外围环境已变。

综合以上逻辑,尽管今天我们再次站在了政策转向的十字路口,但无论是宏观还是微观,内部还是外部,都已经发生了沧海桑田的巨变。切不可用当年的逻辑线性外推现在的市场情况,刻舟是求不到剑的。

附带一个我在4月份推文里写过的一个沙盘推演,当时我说,政府在贸易战压力下,可能会放弃去(地方政府)杠杆的目标,通过刺激基建的方式,来稳住经济。这正是此次国常会定下的政策转向基调。

------以下为今年4月的旧文-----

理解贸易战对经济的影响,要始终把握一个基本事实:中国是顺差国。

意思就是中国是产品输出国,我们生产,美国消费。现在美国不愿意再承担这个角色,因此我们国内的生产,就会面临过剩的困境。这也是前几天政治局会议提出要「扩大内需」的背后原因。

如何扩大内需?一个国家的总产出,按照需求来分,可以分成三个部分:

投资+消费+净出口,前两部分是内需,最后一个是外需。现在外需不行了,逻辑上要么扩大消费,要么扩大投资,别无他法。

消费扩大起来容易吗?非常难。

考虑到过去两年中国居民部门为「去库存」做出的艰苦努力,几十年的房贷,已经完全透支了大部分居民的消费能力和消费意愿。

因此只剩下投资。而投资又可以分为制造业、基建与房地产三块。

制造业投资容易启动吗?同样非常难!

为什么?因为制造业的ROE(投资回报率)已经显著地被金融和地产挤出,几乎为零,甚至为负。重塑制造业的ROE是一个相对长的过程,可能到供给侧改革和去杠杆整个过程完成,市场重新出清之后才有可能。

事实上每个季度公布的经济数据也验证了这一点,制造业投资的增长始终趴在那里,很佛系。

但我们依然不能放弃它,这是经济「调结构」的重点,也是我们掌握核心技术的必经之路。只是在短期内,它很难说能担当稳定经济的大任。

房地产投资呢?

房地产投资启动起来非常容易,只要放松调控和融资即可。然而我认为政府并不会这么做,理由有三点:

1)居民部门的杠杆水平已经非常高,GDP占比已经达到50%,且上升速度令人发指地快!

政策全面转向后,房价会如何?

数据来源:WIND,小明研究

重点在于居民负债水平提高速度非常快,快到吓人!居民债务率从20%到50%,美国花了40年的时间,中国只用了10年。按照这个速度,三四年之内就可以达到美国上一轮房产泡沫时的顶点73%。

也正是居民狂加杠杆,制约了消费对经济增长的贡献。房地产投资的增长,是建立在对未来几十年居民消费的透支基础之上的。

2)此时启动房地产,与高层「三大攻坚战」之首的「防范化解重大风险」的政策意图相左。

重大风险主要就是指系统性的金融风险。一个高杠杆的市。?绻?绦?娑??痈芨,结果只能是玩火自焚。参考2015年A股的「杠杆牛」。

3)日本的前车之鉴。

如果此时启动房地产,就和当年日本面临外需萎缩时的应对策略一样,结果大家都看到了。高层不会对此视而不见。

尤其是结合美国处在利率上升的周期中,如果中国的货币不能收紧来保持利差(事实上也不能),那么人民币有较大的贬值压力的情况下来启动房地产,有可能造成房子锁不住流动性,进而出现资本外逃导致房地产泡沫被动破裂的的系统性风险,这种结果的破坏性极大!这是在2015年不曾有过的新情况,当时的美国经济和金融条件,和现在全然不同。

推演至此,扩大内需的手段就只剩下基建。

事实上,启动基建也会有很大的压力,因为那意味着地方政府的债务会上升。而就在前不久的高层会议上,还把「去地方政府」的杠杆当做当前「结构化去杠杆」的重点来抓。

但我认为,综合以上分析,高层很有可能放弃这一短期目标,转而容忍地方政府债务水平的短期上升,以此来实现「扩大内需」的目标。结合最新政治局会议对「乡村振兴」战略,及「脱贫攻坚」计划的描述,我认为以乡村基建的扩张等来带动内需的提升,是可能的,也是可行的。

而这样的推演,也完全符合政治局会议对「坚持积极的财政政策」的表述。积极的财政政策,落实到具体执行,极有可能就是基建对经济(内需)的托底。

因此,财政政策来看,减税和基建都会继续「积极」下去。

至于容忍地方政府加杠杆,可以把地方政府的债务和银行可能的坏账当做政府的左右手互倒,这意味着,暂时放松约束是可能的。

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